2023년 6월에 예정된 강서구 '가양동 CJ부지' 개발사업이 드디어 정상화되었습니다. 서울 강서구 지역에는 큰 관심이 쏠리고 있으며, 내년 기준금리 인하 여부가 사업의 핵심 변수로 떠오르고 있습니다. 자세한 내용을 살펴보겠습니다.
1. 가양동 CJ부지 '지식산업센터 개발' 내년 6월 '첫 삽'
서울 강서구 가양동 CJ공장부지 개발사업이 이르면 내년 6월경 ‘첫 삽’을 뜬다. 김태우 전 강서구청장이 구청장 직에서 물러난 후로 중단됐던 사업이 정상화됐다. 내년 기준금리 인하 여부가 사업성에 주요 변수로 부상하고 있는 가운데, 이번 사업은 서울 강서구에 혁신적인 지식산업센터를 조성하는 대규모 프로젝트로 눈길을 끈다.
2. 사업 내용과 특징
가양동 CJ공장부지 개발은 지난달 13일 진교훈 강서구청장의 '가양동 CJ공장부지 개발 일부 허가' 결재로 추진이 확정됐다. 이 프로젝트는 서울 강서구 가양1동 92-1번지 일대(가양동 CJ 공장부지 1BL, 2BL)에 건설되며, 지식산업센터, 판매시설, 문화집회시설 등이 포함된 복합시설을 조성하는 것이 목표다. 전체 사업비는 4조원으로, 강남구 삼성동 코엑스보다 1.7배 큰 규모로 복합시설을 구축할 예정이다.
가양동 CJ공장부지는 넓은 터에 마곡 도시개발지구와 인접하며, 서울지하철 9호선 양천향교역과 가까워 '알짜배기' 부지로 손꼽힌다. B1·B2·B3블록에는 지하 7층부터 지상 11층까지의 업무시설, 판매시설, 교육연구시설이 들어설 예정이다.
3. 금리 인하 기대와 금융 구조
하지만, 이 프로젝트는 현재 고금리로 유지되는 지식산업센터 부동산 시장의 어려운 상황 속에서 진행되고 있다. 현실적으로는 기준금리 인하 여부가 이 사업의 핵심 변수로 부상하고 있다. 현금융환경에서는 프로젝트파이낸싱(PF)을 제공하는 금융회사들이 금리를 10% 이상으로 제시하는 것으로 알려져 있다. 시공사의 능력 등에 따라 금리는 12~13% 수준으로 예상되며, 법정 최고금리는 20%이다.
그러나 특이하게도 가양동 CJ 공장부지 개발사업은 현대건설이 시공사로 참여하고 있어 브릿지론 금리가 5~6% 수준으로 비교적 낮다. 이는 현대건설의 시공능력평가순위 10위 안에 들어가면 금리가 더욱 저렴해진다는 특징이 있다.
4. 유동화증권과 연대보증
이 사업에 관련된 유동화증권은 다음달부터 대거 만기를 맞이할 예정이다. 그 중에서도 가은하이모가 발행한 1150억원 자산유동화 전자단기사채(ABSTB)는 다음달 21일 만기를 맞이한다. 이 유동화 거래의 주관회사는 KB증권이며, 이는 가은하이모가 지난달 인창개발과 체결한 대출약정에 따라 발행된 것이다.
현대건설은 이 유동화 거래와 관련하여 연대보증을 맡고 있어, 브릿지론 기간이 지속될 전망이다. 다양한 유동화증권들의 만기는 내년까지 이어지며, 현대건설은 이에 대한 연대보증을 약정해두었다.
가양동 CJ공장부지 개발사업은 내년 6월 착공 예정으로 기대감이 높아지고 있다. 그러나 현 시장 상황에서는 금리 인하가 사업 성패의 중요한 결정요소로 떠오르고 있어, 금융 환경의 동향을 주의 깊게 지켜보아야 할 것이다. 이 프로젝트가 성공적으로 진행되어 강서구에 혁신과 발전을 가져올지, 시장의 동향과 금융구조의 변화가 미치는 영향에 주목하며 지켜봐야 할 것이다.
